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Terrafina: la fibra inmobiliaria más dolarizada

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Vincent
Fecha de publicación12 Diciembre 2019
AutorAndrea Lara Cid

Luego de poco más de tres años en negociaciones, se confirmó la inminente ratificación del nuevo acuerdo comercial entre Estados Unidos, Canadá y México (T-MEC)

Aunque la opción por default era el NAFTA, el T-MEC ha generado mayor certidumbre en el mercado mexicano y ello podría incentivar las inversiones, tanto domésticas como extranjeras, en nuestro país.

Por otro lado, aunque las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos se han calmado, este conflicto generó cierta volatilidad e incertidumbre, por lo que, algunas compañías globales con establecimientos en China, ya han comenzado a trasladar parte de sus operaciones a otros lugares, entre ellos México, con el fin de diversificar el riesgo asociado a la guerra comercial.

Como hemos mencionamos en ocasiones previas, algunas de las empresas más beneficiadas de lo anterior, son las fibras industriales como Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra Terrafina, así como aquellas que tienen un importante componente industrial (Fibra Uno y Fibra Monterrey).

Actualmente, el dividend yield consolidado del segmento industrial se ubica en 6.8%, razón por la cual, consideramos que Terrafina, con un retorno sobre dividendo de 8.1% y un spread respecto al rendimiento del bono gubernamental a 10 años de 120 puntos base, se muestra como una inversión muy atractiva tanto en el corto como en el mediano plazo.

Otras de las fortalezas de esta fibra residen en sus ingresos dolarizados, los cuales brindan una cobertura natural a las variaciones en el tipo de cambio; en los altos niveles de ocupación y márgenes atractivos; y en el bajo costo de financiamiento.

Durante el 2020, se esperaría que Terrafina inicie los desarrollos de expansiones y build-to-suits anunciados anteriormente, los cuales comprenden un área bruta rentable (ABR) de 1 millón de pies cuadrados y cuya inversión total sumaría entre 50 y 55 millones de dólares. Esperaríamos que el 50.0% del ABR en desarrollo entrara en operaciones hacia la segunda mitad del 2020 y el resto durante el 2021 con cap rates de 10.0-12.0%, de acuerdo con cifras de la administración.

Para financiar estas expansiones...

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